ФинКальк

Как это считается

Ежемесячный платёж по ипотеке считается по формуле аннуитета: P = S × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), где S — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая / 12), n — число месяцев. Общая переплата — это разница между суммой всех платежей и телом кредита.

Досрочное погашение может работать двумя способами: «уменьшить срок» (платёж не меняется, кредит закрывается раньше) или «уменьшить платёж» (срок не меняется, но ежемесячная нагрузка падает). В первом случае экономия на процентах всегда больше. В расчёте предполагается, что свободные деньги вносятся в первый месяц кредита.

Доход по вкладу считается по формуле сложных процентов: Sum = В × (1 + r/12)ᵐ, где В — вложенная сумма, r — годовая ставка, m — число месяцев. Если включён налог, из дохода вычитается 13% с суммы, превышающей лимит.

Пример расчёта

Ипотека 5 000 000 ₽ под 9,5% на 15 лет. Свободные деньги — 1 000 000 ₽. Если внести их в счёт досрочного погашения с уменьшением срока, кредит закроется примерно на 4 года раньше, а экономия на процентах составит около 1,7 млн ₽. Если положить на вклад под 12% на 3 года с ежемесячной капитализацией, доход до налога — около 430 тыс. ₽, после налога — около 390 тыс. ₽. В этом примере досрочное погашение выгоднее в несколько раз.

Частые ошибки

Многие забывают, что не все банки сокращают срок при досрочном погашении — некоторые уменьшают платёж, и экономия будет меньше. Также не учитывают налог на проценты по вкладу: с 2021 года НДФЛ 13% платится с суммы, превышающей необлагаемый лимит.

Вопросы и ответы

Можно ли гасить ипотеку маткапиталом? Да, материнский капитал можно направить на досрочное погашение, включая проценты. Введите сумму маткапитала в поле «свободные деньги» и выберите тип погашения.

Что выгоднее при низкой ставке ипотеки? Если ставка по ипотеке ниже ставки по вкладу (например, 6% против 15%), выгоднее вклад. Но учитывайте налог и надёжность банка.

Учитывается ли инфляция? Нет, калькулятор показывает номинальные суммы. Реальная покупательная способность будет ниже.